1. Bakgrunn

I gjeldande kommunedelplan for Fyresdal sentrum er det lagt ut nytt byggjeområde for bustader på Kynjushamaren, vest for Grunnvik. Området er på omlag 40 daa og ligg sørvendt ned mot Fyresvatn. Tilkomst frå feltet er tenkt lagt frå nord, då det ikkje er ynskjeleg å belaste eksisterande vegnett gjennom bustadfeltet i Grunnvik. I tillegg er det ynskje om å ta vare på strandlinja ut mot Øysteinsodden og Stykkjevika. I kommunedelplanen er det lagt inn ”hovudtursti” langs vatnet, med tanke på å få opparbeidd ein turveg for gåande, syklande og om mogleg rullestolbrukarar. Kommunedelplanen har fastsett byggjegrense på 50 meter til Fyresvatn.

Nye byggjeområde for bustader som vart lagt inn i kommunedelplanen ved rulleringa i 2006, kom som fylgje av eit sterkt ynskje om å leggje til rette for alternative og fleire attraktive bustadtomter i nærleiken av Fyresdal sentrum. Planframlegget legg vekt på å finne løysingar som gjer feltet attraktivt for busetjing.

Planen vert fremja som reguleringsplan, då m.a. vegtilkomst ikkje var avklara endeleg i kommunedelplanen. I tillegg til sjølve bustadfeltet og vegtilkomsten omfattar planframlegget området ned til Fyresvatn/ Øysteinsodden, og grensar mot bustadfeltet i Grunnvik i aust.

Planframlegget inneheld i alt 22 bustadtomter på om lag 1 daa kvar, samt område for leilegheiter på om lag 2 daa.

2. Varsel av planarbeidet

Planarbeidet vart varsla i juli/ august 2006. I varselet vart det antyda at tilkomstveg skulle leggjast frå Fv 401. I ettertid har ein også vurdert å leggje ny avkøyring frå Rv 355.

Barna sin representant i plansaker har gjeve innspel om at leikeplassen blir etablert parallelt med infrastruktur som vegar og V/A – nett i området. Vidare er det eit ynskje om at plasseringa av leikeareal tek omsyn til eksisterande bustadfelt i Grunnvik som i dag ikkje har opparbeidd leikeareal.

Fylkeskommunen har undersøkt området med tanke på automatisk freda kulturminne, og har konkludert med at planarbeidet ikkje kjem i konflikt med slike interesser.

Statens vegvesen er kontakta i samband med mogleg etablering av ny avkøyring frå Rv 355, men har ikkje gjeve tilbakemelding ennå. Det vert halde kontakt med Statens vegvesen om desse spørsmåla undervegs.

Det har ikkje kome innspel frå naboar til området.

3. Kartgrunnlag 

For planområdet ligg det føre økonomisk kartverk (ØK 5000) og kart i 1/ 1000. Den tid detaljkartet i 1/1000 vart fotografert inneheldt området mykje gamal skog. Kartet er difor av dårleg kvalitet og er ikkje nytta som kartgrunnlag i plankartet. Ein har bruka mykje tid på feltarbeid og tilleggsmålinga med GPS i området for å få til gode plasseringar av veg og tomter.

Det er i gang arbeid med nytt 1/1000 - kart for området som  truleg kunne leggjast til grunn ved justering av plankart etter høyring og ved utbygging i området.

4. Vurdering/ konsekvensar av planen

Planframlegget er utarbeidd i nær dialog med Fyresdal kommune og med bakgrunn i intensjonar og retningslinjer i kommunedelplan for Fyresdal sentrum.

I planarbeidet er det lagt vekt på følgjande:

Omsyn til ålmenta sine interesser/ ferdsel langs Fyresvatn

Omsyn til landskapskvalitetane i området, freiste å unngå eksponering av busetnaden mot eksisterande bustadfelt i Grunnvik og mot Stykkjevika

Vegtilkomst som ikkje belastar eksisterande busetnad i Grunnvik

Plasseringar av tomter og byggjeskikk/ høgder på busetnaden tilpassa terrenget

Gjere tomter og bustadfeltet attraktivt gjennom å ta vare på kvalitetar som strandsone og naturlege landskapsformer,

Gje høve til å etablere båtplassar ved Øysteinsodden utan at friluftsinteressene  vert skadelidande

Leggje til rette areal for leik som ligg lett tilgjengeleg i feltet

Ta omsyn til etablering av V/A – nett i feltet

Bustadfeltet på Kynjushamaren er som nemnt avklara gjennom rullering av kommunedelplan for Fyresdal sentrum. I dette arbeidet vart dei overordna konsekvensane (landskap, friluftsliv, landbruksinteresser, m.m.) i høve til ved å etablere byggjeområde for bustader i dette området, vurdert. I reguleringsplanen har ein vurdert konsekvensane for utbygginga meir lokal for området.

1.1 Plassering av vegar og bygningar
Tilkomstvegen til feltet er planlagt med breidde på 5 meter + ”anna vegareal”; grøfter og areal til snølagring på 2 meter på kvar side. Vegen har på enkelte delar ein stigning på opp mot 10 – 11 %, og skal dermed tilfredsstille normane for vegar i bustadfelt. Vegar i feltet er lagt med tanke på å løyse ut flest mogleg tomter og få ei god plassering av både tomter og vegar.

Busetnaden er i hovudsak oppdela i 3 ”grender”: Felt A, B og C.

Øvre område ved inngangen til feltet (Felt C) ligg inn mot fjellryggen som delar feltet frå bustadfeltet i Grunnvik. Tomtene er lagt slik at bygningar ikkje skal kunne leggjast oppå ryggen og på den måten verte eksponert mot tilgrensande bustadfelt på ein uheldig måte. Dei nordlegast tomtene i denne delen er relativt flate, medan dei fremste ligg i hellande terreng, der bygningar bør byggjast ”inn” i terrenget.

Tomtene i det søraustre området (Felt B) ligg med byggjegrense 50 meter til vatnet, men der tomtene strekkjer seg noko lenger fram. På denne måten får ein plassert den fremste husrekkja naturleg i terrenget samstundes som det gjev plass for tomter i bakkant av vegen. På dei fremste tomtene bør tillatt mønehøgd/ gesimshøgd vere avgrensa for at ikkje bygningar på desse skal verte dominerande for bakanforliggjande tomter og i høve til terrenget. Dei to tomtene som ligg bak ligg i bratt lende og kan tillatast fulle høgder.

Tomtene lengst aust mot Øysteinsodden (Felt A) grensar mot fjellryggen der terrenget bryt over mot Stykkjevika. Også i dette feltet bør dei fremste tomtene byggjast lågare enn dei bakre. Bygningar på dei bakre tomtene i feltet vil kunne synast frå Stykkjevika, særleg når skogen i området bak ein gong vert hogd. For å få ei god utnytting av byggjeområdet, med plassering av tomter å vegar, er det tenleg å leggje tomtene slik planframlegget syner.

1.2 Leilegheiter - BL 1

I planframlegget er det sett av byggjeområde for leilegheiter, då det er ynskje om å også kunne leggje til rette for denne type busetand i området. Det må utarbeidast bebyggelsesplan for området før utbygging kan tillatast. Her må det takast stilling til utnyttingsgrad, plassering, byggjeskikk, høgder, m.m. Området for leilegheiter ligg i bratt terreng som det må takast omsyn til ved detaljplanlegginga. Eit større bygg i dette området vil likevel verte underordna dei store landskapstrekka i området, då terrenget i bakkant stig vidare opp mot toppen av Kynjushamaren og slik sett gjev ”ryggdekning”. Ein meiner difor at arealet er eigna for bygging av leilegheiter, utan at det øydelegg kvalitetane i området elles.

1.3 Støy

I kommuedelplanen vart det lagt inn grenser for anbefalt støygrense for busetnad, særleg knytt til aktiviteten på flyplassen. I nordlegaste delen av planområdet kjem  denne grensa inn i byggjeområdet. For dei to bakarste tomtene i felt C vert det difor lagt inn føringar for plassering av husa på tomta slik at ikkje uteområda vert lagt i retnings støykjelda. I tillegg bør det vurderast bygningsmessige tiltak i t.d. vindauge, som reduserar mogleg støy.

1.4 Born og unge

Leikarealet er lagt sentralt i feltet, samstundes som det ligg i nærleiken av strandlinja. På denne måten skånar ein for evt. inngrep i strandsona og hovudturvegen, samstundes som leik- og rekreasjonsareal ligg inntil kvarandre. Bustadfeltet i Grunnvik har eit regulert leikeareal som tidlegare har vore opparbeidd. Det er vanskeleg å etablere eit leikeareal i det nye feltet på Kynjushamaren som samstundes kjem nær feltet i Grunnvik. Dette fordi områda i stor grad er fysisk skilt av fjellryggen/ terrenget i området.

I Rikspolitiske retningsliner for born og unge (RPR, 1995) pkt. 5 er det m.a. sagt at: areal for leik skal vere store nok og eigna for leik og opphald og dei skal vere sikra mot forureining, støy, trafikkfare og anna helsefare. I nærmiljøet til bustadfelt skal det dessutan finnast areal der born kan utfolde seg og skape sitt eige leikemiljø. Alle desse føringane i RPR skal vere godt ivaretekne i framlegget til reguleringsplan for Kynjushamaren.

Tilkomst til området skjer via ny veg til bustadfeltet på Kynjushamaren. Fordelen med dette er både at ein ikkje belastar eksisterande, interne vegar i bustadfeltet i Grunnvik, og at trafikken til det nye området vert avgrensa. Ved at tilkomstvegen vert lagt frå Rv 355 vil den kome ut der planlagt g/s – veg skal leggjast.

1.5 Friluftsinteresser, byggjegrense

Gjennom det regulerte byggjeområdet ligg det ei turløype som går til toppen av Kynjushamaren. Denne er anlagt i nyare tid og den naturlege og etablerte ferdselskorridoren mot Stykkjevika ligg langs vatnet (10 – 20 meter frå vasskanten). Det er denne traseen som er lagt ut som hovudturveg og tenkt opparbeidd, slik at ålmenta sine interesser vert ivareteke.

Det er regulert inn friluftsområde mellom tomtene og i utkanten av byggjeområda. Dette for å skape rom mellom busetnaden og samstundes opne korridorar ut mot skogen ikring. I friluftsområda kan det hoggast og ryddast skog for å betre utsiktsforholda. Det skal takast vare på større tre mot vatnet og mot bustadfeltet i Grunnvik av omsyn til lokalklima og at  vegetasjonen vil dempe eksponering av utbygginga.

Byggjegrensa til vatnet er i følgje kommunedelplanen 50 meter. I tillegg er det lagt inn byggjegrenser på tomtene med 4 meter til nabogrense jfr. Pbl. § 70.

1.6      Båtplassar – Øysteinsodden

Ved etablering av bustadfelt nær vatnet, er det gjerne eit ynskje om å få etablert båtplassar i nærleiken av busetnaden. Problemet er at djubdeforholda i denne delen av Fyresvatn og Øysteinsodden verkar til å vere den einaste plassen det utan større inngrep kan etablerast båtplassar. Det er ikkje ynskjeleg å etablere eit større bryggjeanlegg ved Øysteinsodden som kan føre til unødig mykje støy og inngrep i strid med intensjonane om ta vare på friluftsinteressene i strandsona. Planen legg difor opp til at det kan etablerast eit mindre anlegg for båtar ved Øysteinsodden, som flytebryggje e.l. Intensjonen er at dette skal etablerast utan store inngrep og negative konsekvensar for friluftsinteressene. Etablert småbåthavn ved Bryggjeparken må nyttast til opptak/ utsetjing av båtar på Fyresvatn.

Då det av omsyn til ålmenta og hovudturvegen til Stykkjevika er ynskje om å ta vare på mesteparten av strandsona i området, vert det ikkje planlagt veg ut til odden. I samband med bygging kan det tillatast framkøyring av materiale til evt. småbåtanlegg. Etablering av båtplassar på Øysteinsodden skal skje i nært samarbeid med Fyresdal kommune når det gjeld plassering, materialbruk o.l.

Reguleringsføresegner

§ 1 Generelt

Området regulerast til:
Byggjeområde for bustader

§      Felt A: Tomt 1 – 7

§      Felt B: Tomt 8 – 14

§      Felt C: Tomt 15 - 22

Byggjeområde for bustader/ leilegheiter BL1

Offentleg veg (driftsveg V/A-anlegg)

Friområde - turveg

Spesialområde privat veg (veg, parkering)

Spesialområde friluftsområde – land

Spesialområde friluftsområde – vatn

Spesialområde småbåtanlegg – vatn

Spesialområde - drikkevasskjelde

Fellesområde - leik

§ 2 Fellesføresegner

2.1 Før det kan gjevast løyve til bygging i det regulerte området, skal V/A – anlegg, leikeareal og vegar vere etablert og godkjent.

2.2 Framføring av hovudnett for V/A, straum og fiber skal så langt det let seg gjere leggjast i veg. Der leidningstrasèeane må gå utanfor vegane, skal dei leggjast så skånsamt som råd i terrenget. Etter at arbeidet er avslutta skal trasèane jamnast til og dekkjast att med jord.

2.3 Bygningar og anlegg skal gjevast ei god og naturtilpassa utforming samt fargeval som speglar det moderne Fyresdal og gjerne utfordrar og utvidar tradisjonell byggjeskikk.

2.4 Val av hustype med form og høgder skal ta særleg omsyn til terrenget og tilpassast kvar enkelt tomt.

2.5 Bygningar på same tomt skal vere tilpassast kvarandre i byggjeskikk og farge.

2.6 Det kan ikkje førast opp installasjonar eller anlegg på tomtene som skjemmer omgjevnadene eller kan gje andre ulemper for busetnaden.

2.7 Utbyggar må gjera tiltak mot radon ved utbygging, alternativt koste radonundersøking før utbygging.

2.8 Utbygginga må fylgje VVA-rammer i utarbeidd kravspesifikasjon.

§ 3 Byggjeområde for bustader
(Pbl. § 25 – 1)

3.1 I områda avsett til bustadbygging kan det oppførast bustader og garasje.

3.2 Saman med byggjesøknad skal det leggjast fram situasjonsplan i målestokk i 1:500 som syner plassering av bygningar og tilkomst/ parkeringsareal.

3.3 Alle bygningar skal ha saltak/ valmtak med vinkel mellom 22 og 32 grader.

3.4 Tillatt bygd areal (BYA) er 25%. Overbygd terrasse inngår i BYA..

3.5 På tomtene 8, 9, 10 og 11 kan det byggjast bustadhus med mønehøgd på inntil 5,5 meter og gesimshøgd på inntil 3,5 meter.

3.6 På tomtene 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21 og 22 kan det byggjast bustadhus med mønehøgd på inntil 8 meter og gesimshøgd på inntil 5 meter.

3.7 På kvar tomt kan det byggjast garasje med inntil 3 meter gesimshøgde og inntil 5 meter mønehøgd.

3.8 Mindre bygningar som t.d. leikestoge kan tillatast, men skal tilpassast hovudbygning på tomta i utsjånad, materialval og fargar.

3.9 Ved utbygging av tomt 18 og 19 skal det vurderast tiltak for å hindre mogleg støyulemper frå flyplassen. Dette kan vere plassering av hus og/ eller bygningsmessige tiltak.

3.10 På tomt 4 og 5 må det takast særleg omsyn til fall på avløpssystem til kommunalt anlegg.

§ 4 Byggjeområder/leilegheiter,
BL 1 (Pbl. § 25 – 1)

§ 4.1    I byggjeområde regulert til bustader/ leilegheiter (BL 1) kan byggjing fyrst finne stad når det ligg føre godkjent bebyggelsesplan. Planen skal innehalde:

Plassering av bygningar

Tillatt møne- og gesimshøgde, samt møneretning

Antal einingar og tillatt bruksareal (BRA)

Tilkomst og parkeringsløysing

Terrengplanering og forstøtningsmurar med angjeve høgde der terrenget krav slike tiltak

Retningsliner for formgjeving og materialbruk på bygningar

§ 5 Offentlig trafikkområde (Pbl. § 25 – 3)

5.1  Regulert veg til V/A anlegg skal nyttast i samband med drift og vedlikehald av anlegget (pumpestasjon).

§ 6 Friområde – turveg (Pbl. § 25 – 4)

6.1 Regulerte turveg kan opparbeidast med inntil 2 meter i tillegg til evt. grøfter.

6.2 Turvegen skal ha grusdekke og vere tilpassa naturpreget og terrenget i områda.

6.3 I friområda kan det setjast opp informasjonstavler og anna merking knytt til bruken av friluftsområda.

§ 7 Spesialområde - privat veg
(Pbl. § 25 – 6)

7.1 Hovudveg kan opparbeidast med ei breidde på inntil 5 meter, inkl. vegskulder. I tillegg kjem skråningar/skjeringar og grøfter, samt areal til snølagring på 2 meter til kvar side.

§ 8 Friluftsområde - land (Pbl. § 25 – 6)

8.1 I friluftsområdet kan det tillatast oppført anlegg og mindre bygg som gangar friluftsinteressene. Desse skal ikkje leggjast slik at dei kjem i konflikt med ålmentas ferdsel langs vatnet.

8.2 I friluftsområda kan det ryddast skog for å opne utsikt og leggje til rette for ferdsel og rekreasjon i nærområdet. Det skal likevel haldast att eit vegetasjonsbelte med skog mot vatnet, Stykkjevika og Grunnvik av omsyn til lokalklima og for å unngå unødig eksponering av feltet til omkringliggjande område. Hogst og rydding av friluftsområda må skje etter løyve frå grunneigar.

§ 9 Spesialområde friluftsområde I vatn (Pbl. § 25 – 6)

9.1 I område regulert til friluftsområde vatn kan det leggjast til rette med enkle installasjonar knytt til vasstilknytta leik og aktivitetar.

§ 10 Spesialområde småbåtanlegg
– vatn (Pbl. § 25 – 6)

10.1 I området kan det etablerast småbåtanlegg for inntil 26 båtar, flytebryggje med tilhøyrande installasjonar.

§ 11 Spesialområde - drikkevasskjelde

11.1 Regulert drikkevasskjelde i planområdet er tilleggsforsyning (vatning) sommarstid til eksisterande bustadfelt i Grunnvik.

11.2 Brønnen må til ein kvar tid vere forsvarleg sikra mot fare for menneskje og dyr.

§ 12 Fellesområde – leik
(Pbl. § 25 – 7)

12.1 Arealet avsett til leik er felles for tomtene 1 – 22 og BL 1 i reguleringsområdet.